關(guān)于全市物業(yè)管理工作情況的調(diào)研報告
2020年7月22日在市八屆人大常委會第二十三次會議上
市人大環(huán)境資源城鄉(xiāng)建設(shè)委員會
按照市人大常委會年度工作安排，2020年7月8日，市人大常委會副主任李淑云帶領(lǐng)環(huán)資委全體，采取實地察看和召開座談會的方式對全市住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進行了調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
一、基本情況
我市現(xiàn)有各類小區(qū)413個，物業(yè)服務(wù)企業(yè)185家，物業(yè)管理從業(yè)人員2萬余人，為301個小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，管理各類樓房10578棟，總戶數(shù)44萬戶，服務(wù)人口近百萬。市政府高度重視物業(yè)管理工作，2019年以來連續(xù)兩年將物業(yè)管理列為年度重大民生實事的重要內(nèi)容，持續(xù)加大工作力度，尤其是住建局做了大量卓有成效的工作，就我們了解的目前情況看，和去年9月份主任會議成員視察期間相比，我市物業(yè)管理工作取得了一定成效。
（一）物業(yè)管理標(biāo)準化建設(shè)穩(wěn)步推進。市政府狠抓物業(yè)管理標(biāo)準化，全面開展服務(wù)用語、行為規(guī)范、標(biāo)識標(biāo)志和服務(wù)流程的標(biāo)準化建設(shè)和管理工作。引導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)企業(yè)健全服務(wù)質(zhì)量追溯機制，對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準明確的5個等級進行了補充和完善，建立了多層次、多等級的服務(wù)標(biāo)準體系。并通過物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準考核評比促進物業(yè)企業(yè)的標(biāo)準化管理水平。實施標(biāo)準化管理小區(qū)由去年的243個增加到271個，占比由72%增加到90%；易安居平臺安裝率及“一箱三欄”設(shè)置率均保持100%。
（二）業(yè)主委員會建設(shè)得到加強。市政府制定并實施《關(guān)于對業(yè)主大會籌備組成員和業(yè)主委員會成員任職條件的指導(dǎo)意見》，督導(dǎo)各縣區(qū)政府組織街道、社區(qū)對已成立業(yè)主委員會的小區(qū)進行規(guī)范，對未建立業(yè)主委員會的小區(qū)抓緊組建。業(yè)主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責(zé)，或組建由社區(qū)干部、包片民警和業(yè)主代表組成的物業(yè)管理委員會，加強住宅小區(qū)的管理。目前，全市業(yè)主委員會（包括物業(yè)管理委員會）由去年的185個增加到314個，占比由55%增加到76%。
（三）物業(yè)管理工作水平得到提升。市政府認真組織實施《盤錦市物業(yè)管理條例》，在全省率先提出推進物業(yè)管理標(biāo)準化建設(shè)的工作理念，加強宣傳培訓(xùn)、檢查督導(dǎo)和行政執(zhí)法，持續(xù)開展物業(yè)管理服務(wù)提升年、物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準考核評比等活動。我市東方托萊多、湖濱四季城小區(qū)先后獲得遼寧省物業(yè)管理標(biāo)桿項目稱號，鑫華國際新城、霞光府等10個小區(qū)獲得優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、群眾滿意率均有所提升。
（四）物業(yè)管理體制機制逐步確立。市政府加強了物業(yè)管理的組織領(lǐng)導(dǎo)，市及縣區(qū)、經(jīng)濟區(qū)分別成立了政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭抓總、住建行業(yè)綜合統(tǒng)籌、各相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合的物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，按照《盤錦市物業(yè)管理條例》9項配套制度、8項物業(yè)管理示范文本，督促街道、社區(qū)將物業(yè)管理納入街道、社區(qū)建設(shè)和管理之中，推進業(yè)主委員會建設(shè)，配合物業(yè)企業(yè)開展管理工作，逐步確立了“業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、社區(qū)治理、政府監(jiān)管”的物業(yè)管理工作機制。
二、存在的主要問題
（一）推進部分老舊住宅小區(qū)實現(xiàn)業(yè)主自治管理工作進展緩慢。近些年，政府對老舊小區(qū)進行了一系列環(huán)境改造，居民得到了實實在在的利益，也產(chǎn)生了依賴心理，對組建業(yè)主委員會不積極不主動，甚至旗幟鮮明地反對，造成有的小區(qū)成立業(yè)委會十分困難。有的住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)遺留的問題沒有在保質(zhì)期內(nèi)得到解決，給業(yè)主、業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成新的糾紛，小區(qū)管理困難重重。
（二）部分小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的使用、維修、養(yǎng)護工作不夠規(guī)范。有的存在公共設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護不及時問題。高層電梯得不到定期保養(yǎng)，存在安全隱患；健身器材毀壞得不到及時維修，道板、綠化損毀后得不到及時補修；有的小區(qū)業(yè)主共有場地的車輛占地費和人防工程平時用作停車位收取的停車費、租金賬目公示不及時，不夠公開透明；有的小區(qū)專項維修資金使用的知曉率和透明度不高。
（三）相關(guān)職能部門履職不到位現(xiàn)象依然突出。相關(guān)職能部門和縣區(qū)、街道、社區(qū)的物業(yè)監(jiān)管機構(gòu)不健全，對物業(yè)管理工作不夠重視，物業(yè)執(zhí)法進小區(qū)尚未落到實處。有的小區(qū)業(yè)主找不到相關(guān)部門的聯(lián)系方式；街道、社區(qū)作為物業(yè)管理的具體組織和指導(dǎo)部門，有的也沒有把物業(yè)管理納入本職工作，業(yè)主反映咨詢得不到及時有效答復(fù)，專業(yè)性和責(zé)任意識欠缺；有的小區(qū)竣工綜合驗收把關(guān)不嚴，開發(fā)建設(shè)遺留問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理，后續(xù)物業(yè)服務(wù)糾紛時有發(fā)生。有的職能部門職責(zé)界定不夠清晰，存在多頭管理或監(jiān)管缺失現(xiàn)象。
（四）業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立比率不高，履職能力不強，業(yè)主維權(quán)的整體力量薄弱。有的業(yè)主參與小區(qū)公共事務(wù)決策的積極性不高，對未真正涉及個人切身利益的事情，態(tài)度漠然。業(yè)主大會難以召開，目前在410個小區(qū)中，成立業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會的僅占76%，代表業(yè)主維權(quán)的組織依然不足。已經(jīng)成立的業(yè)主委員會有的依法履職能力依然不夠。或因組織運行不規(guī)范，或因部分業(yè)主委員會成員缺乏責(zé)任意識和法律意識，存在管理規(guī)約、議事規(guī)則以及工作經(jīng)費收支情況公示不及時不全面等越權(quán)履職現(xiàn)象，這樣的業(yè)主委員會與業(yè)主溝通不暢，群眾滿意度低，更不用說替業(yè)主維權(quán)了。有的業(yè)主本身主體意識差，配合業(yè)委會開展工作不積極，知法懂法守法意識不強，當(dāng)自己利益受到損害時找不到適當(dāng)解決問題的辦法，將所有矛盾和問題，都歸結(jié)到物業(yè)企業(yè)，既不能有效維權(quán)，又產(chǎn)生新的矛盾，有的拒交物業(yè)費，導(dǎo)致物業(yè)收費難，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提升。
三、幾點建議
（一）要進一步明確分工，壓實責(zé)任，做實住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。要按照“條塊結(jié)合、屬地管理、行業(yè)監(jiān)管”的原則，強化轄區(qū)人民政府屬地管理職責(zé)以及各級住建部門及相關(guān)職能部門在物業(yè)建設(shè)、運行管理等方面的行業(yè)監(jiān)管和行政執(zhí)法職責(zé)，由市住建局牽頭編制物業(yè)管理各方主體責(zé)任清單，進一步明確和細化職責(zé)分工、明晰管理邊界。做實市、縣（區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）三級住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議，推動聯(lián)席會議辦公室常態(tài)化運作，明確聯(lián)席會議工作職責(zé)，完善日常工作制度，壓實工作責(zé)任，建立考核和獎懲機制，推進相關(guān)部門依法履職，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、推進物業(yè)管理工作，及時處理重大矛盾糾紛，協(xié)調(diào)解決住宅小區(qū)中跨部門、跨領(lǐng)域問題。
（二）要切實提高成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會比率，加強業(yè)主委員會建設(shè)。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）要組織未成立業(yè)主委員會的小區(qū)盡快籌備召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，或者協(xié)調(diào)成立物業(yè)管理委員會，鼓勵符合條件的社區(qū)干部、工作人員、機關(guān)事業(yè)單位黨員（含退休）、勞動模范、專職網(wǎng)格員等骨干力量通過選舉進入業(yè)委會任職。吸納有財務(wù)管理、安全管理、設(shè)備管理、環(huán)境管理等專業(yè)特長的業(yè)主加入業(yè)主委員會。督促所有小區(qū)尤其是老舊棄管小區(qū)全部成立業(yè)主委員會，力爭年底前將業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）成立比率達到100%。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）督促業(yè)主委員會，嚴格按照業(yè)主大會制定的議事規(guī)則和管理規(guī)約規(guī)范運作，對業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)作出的決定，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令其限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。制定業(yè)主委員會津貼發(fā)放標(biāo)準，明確經(jīng)費來源，對2018年以前建成的小區(qū)要安排業(yè)主委員會辦公場所，幫助業(yè)主委員會獲得必需的物質(zhì)保障，更好依法履職。
（三）要把好新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理關(guān)，杜絕產(chǎn)生新的建設(shè)遺留問題。住建系統(tǒng)要對新建住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標(biāo)加強監(jiān)管?？h區(qū)住建局督促建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事前期物業(yè)服務(wù)的，必須經(jīng)過公開招標(biāo)。向物業(yè)所在地的縣區(qū)住建局辦理招標(biāo)備案做為申請辦理商品房預(yù)售許可證或商品房現(xiàn)售備案的前置條件。要做好新建住宅小區(qū)物業(yè)的承接查驗工作，對未經(jīng)承接查驗的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不予備案。新建物業(yè)在交付使用十五日前，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地縣區(qū)住建局、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）監(jiān)督指導(dǎo)下，邀請居（村）民委員會、業(yè)主代表參加，按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進行承接查驗；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗協(xié)議。物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。對承接查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，由建設(shè)單位在規(guī)定時間內(nèi)落實整改，堅決杜絕缺項或“帶病”交付。要嚴把新建商品住房交付使用核驗關(guān)口。縣區(qū)住建局要督促建設(shè)單位落實新建商品住房交付使用核驗制度，嚴明建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣區(qū)住建局申請交付使用核驗，取得《商品住房交付使用條件確認書》后方可交付使用的規(guī)定，對未取得《商品住房交付使用條件確認書》的建設(shè)單位，向買受人交付房屋的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，予以處罰，并承擔(dān)自商品住房交付使用之日起至取得《商品住房交付使用條件確認書》期間的物業(yè)服務(wù)費。
（四）要進一步增強物業(yè)管理工作實效，把服務(wù)群眾“最后一公里”落到實處。物業(yè)管理工作點多面廣，要進一步建立健全物業(yè)管理機構(gòu)，明確各相關(guān)部門、街道、社區(qū)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會等職責(zé)，凡是物業(yè)涉及的城管、公安、消防、環(huán)保、通訊、水電燃氣等部門單位，要把物業(yè)管理納入工作職責(zé)之中，列入工作日程，指定專人負責(zé)，明確職責(zé)要求，主動把執(zhí)法和服務(wù)延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，嚴謹細致落實好物業(yè)管理各環(huán)節(jié)工作，各部門、街道、社區(qū)做好對業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管工作。要處理好前期管理與后期管理的關(guān)系。監(jiān)督物業(yè)企業(yè)提高自身綜合素質(zhì)，加強內(nèi)部管理，增強服務(wù)意識，提高管理質(zhì)量。在社區(qū)基層探索建立由街道、社區(qū)黨支部、社區(qū)居委會、業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方參加的綜合協(xié)調(diào)機制，加強對小區(qū)物業(yè)管理問題的日常溝通、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督。把小區(qū)物業(yè)管理工作落到實處。
