關(guān)于全市物業(yè)管理工作情況的報告

 2020年7月22日在市八屆人大常委會第二十三次會議上

市政府副市長  徐同連

 

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

受市政府委托，現(xiàn)將我市物業(yè)管理工作情況報告如下，請予審議。

一、基本情況

我市現(xiàn)有各類小區(qū)413個，物業(yè)服務(wù)企業(yè)185家，物業(yè)管理從業(yè)人員2萬余人，為301個小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，管理各類樓房10578棟，總戶數(shù)44萬戶，服務(wù)人口近百萬。近年來，以《盤錦市物業(yè)管理條例》頒布施行為契機，通過持續(xù)開展物業(yè)管理服務(wù)提升年活動，探索建立“紅色物業(yè)”，參加遼寧省物業(yè)管理職業(yè)技能競賽，選聘物業(yè)服務(wù)質(zhì)量義務(wù)監(jiān)督員，開展物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)考核評比，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、群眾滿意率均有較大提升，我市東方托萊多、湖濱四季城小區(qū)先后獲得遼寧省物業(yè)管理標(biāo)桿項目稱號，鑫華國際新城、霞光府等10個小區(qū)獲得優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號，我們同時通過媒體將標(biāo)桿項目和服務(wù)等級考評結(jié)果進(jìn)行了公布，社會反響強烈。

目前，全市共成立業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)314個，占比76%;實行標(biāo)準(zhǔn)化管理小區(qū)271個，占比90%;易安居平臺安裝率及“一箱三欄”設(shè)置率均已達(dá)到100%；盤錦市物業(yè)管理網(wǎng)上線運行，物業(yè)管理更加公開透明，物管科技化水平顯著提升，物業(yè)管理服務(wù)工作逐漸步入規(guī)范有序、穩(wěn)步提升的良性軌道。

二、工作開展情況

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)，夯實工作基礎(chǔ)

市委、市政府對物業(yè)管理工作高度重視，市委書記將物業(yè)管理作為文明城市創(chuàng)建和管理的重要工作抓手，要求統(tǒng)籌予以推進(jìn)；市政府從物業(yè)管理工作實際出發(fā)，將物業(yè)管理工作納入今年市政府重點民生實事，湯方棟市長、市政府分管領(lǐng)導(dǎo)多次深入社區(qū)、行政主管部門、物業(yè)企業(yè)和物業(yè)小區(qū)進(jìn)行調(diào)研，在東方托萊多等小區(qū)召開座談會，研究解決工作中存在的實際問題，明確工作方向。同時，為加強組織領(lǐng)導(dǎo)，市及縣區(qū)、經(jīng)濟區(qū)分別成立了政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭抓總、住建行業(yè)綜合統(tǒng)籌、各相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合的物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組；街道、社區(qū)將物業(yè)管理納入街道、社區(qū)建設(shè)和管理之中，積極推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)，配合物業(yè)企業(yè)開展管理工作；業(yè)主通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會積極參與物業(yè)管理，實現(xiàn)自我決策、自我管理、自我規(guī)范，初步建立了“業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、社區(qū)治理、政府監(jiān)管”的物業(yè)管理工作機制，形成了物業(yè)管理的立體組織架構(gòu)，為物業(yè)管理工作的開展提供了強有力的組織保障。

（二）注重建章立制，提高治理效能

為貫徹落實好《盤錦市物業(yè)管理條例》，我們先后出臺了9項配套制度、8項物業(yè)管理示范文本，并通過宣傳培訓(xùn)、檢查督導(dǎo)、行政執(zhí)法檢查等方式，保障各項制度落到實處。業(yè)主大會及業(yè)委會組建召開會議嚴(yán)格按照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》和《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)文書》設(shè)計的全套表格操作，業(yè)委會成立程序更加規(guī)范?！杜R時管理規(guī)約》《管理規(guī)約》《前期物業(yè)服務(wù)合同》《物業(yè)服務(wù)合同》推行使用，規(guī)約合同格式得到規(guī)范，業(yè)主權(quán)益得到保障。物業(yè)承接查驗協(xié)議及備案辦法全面貫徹執(zhí)行，物業(yè)基礎(chǔ)資料更加齊全，管理規(guī)范?！妒状螛I(yè)主大會會議籌備經(jīng)費暫行管理辦法》得到貫徹落實，首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費有了保障?！渡唐贩拷桓妒褂霉芾頃盒修k法》的實行，有效解決了前期建設(shè)遺留問題，杜絕了發(fā)生新的增量問題。同時，積極化解涉及開發(fā)和物業(yè)信訪歷史遺留問題。通過召開多部門的聯(lián)席會議、實地走訪查看、積極接待信訪業(yè)主和相關(guān)訴求人的方式，及時化解信訪矛盾糾紛，提高了政府的公信力和業(yè)主滿意度。

（三）加強標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)

我市始終將物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化作為提高物業(yè)管理水平的重要抓手，在全省率先提出推進(jìn)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的工作理念，全面開展服務(wù)用語、行為規(guī)范、標(biāo)識標(biāo)志和服務(wù)流程的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)和管理工作。明確了物業(yè)服務(wù)“核心標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)等級化”的發(fā)展目標(biāo)，引導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)企業(yè)健全服務(wù)質(zhì)量追溯機制，對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)明確的5個等級進(jìn)行了補充和完善，建立了多層次、多等級的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系。標(biāo)準(zhǔn)體系內(nèi)容全面、規(guī)定精細(xì)、要求嚴(yán)格，有效消除了物業(yè)管理工作存在的收費標(biāo)準(zhǔn)不公開、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明確等漏洞和管理死角，初步實現(xiàn)了物業(yè)企業(yè)從傳統(tǒng)管理向規(guī)范管理的轉(zhuǎn)變。特別是通過物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)考核評比，提高了物業(yè)企業(yè)實施標(biāo)準(zhǔn)化管理的自覺，提升了市民對標(biāo)準(zhǔn)化管理的認(rèn)知。

（四）抓好業(yè)委會組建，提升自治能力

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間、業(yè)主與業(yè)主之間重要的溝通紐帶。為進(jìn)一步加強業(yè)委會組建，發(fā)揮業(yè)委會積極作用，明確業(yè)主委員會、業(yè)主大會和業(yè)主的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的各項行為，出臺了《關(guān)于對業(yè)主大會籌備組成員和業(yè)主委員會成員任職條件的指導(dǎo)意見》，督導(dǎo)各縣區(qū)政府組織街道、社區(qū)對已成立業(yè)主委員會的小區(qū)進(jìn)行規(guī)范，對未建立業(yè)主委員會的小區(qū)抓緊組建。業(yè)主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責(zé)，或組建由社區(qū)干部、包片民警和業(yè)主代表組成的物業(yè)管理委員會，加強住宅小區(qū)的管理。

（五）加強監(jiān)督檢查，推動工作落實

依據(jù)《盤錦市住宅小區(qū)物業(yè)管理考核暫行辦法》《盤錦市住宅物業(yè)服務(wù)等級評分標(biāo)準(zhǔn)》等規(guī)定，全面啟動對物業(yè)企業(yè)的檢查考核工作。2019年9月，組織對全市已實施物業(yè)管理的211個住宅小區(qū)，按照五級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分級考核，分級排名，考核結(jié)果在盤錦日報和盤錦市物業(yè)網(wǎng)進(jìn)行了公示，并將考核結(jié)果記入物業(yè)企業(yè)信用檔案，作為物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)及物業(yè)管理小區(qū)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)等活動評審的參考依據(jù)。在疫情防控工作中，針對有物業(yè)的住宅小區(qū)、棄管小區(qū)和“三供一業(yè)”移交小區(qū)特點，形成了行業(yè)管理部門、街道社區(qū)、物業(yè)企業(yè)多方聯(lián)動防控體系，積極開展疫情防控指導(dǎo)和檢查，在疫情防控過程中發(fā)揮了重要作用。依據(jù)《盤錦市物業(yè)管理條例》要求，全面啟動對《盤錦市物業(yè)管理條例》宣傳貫徹落實情況的專項檢查，形成問題清單，并反饋到各級住建部門，同時針對存在問題制定解決措施納入到即將印發(fā)的《關(guān)于加強我市物業(yè)管理工作的實施意見》之中。

三、存在問題

（一）推動成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會存在一定困難

群眾參與小區(qū)事務(wù)的熱情不高，召開具有普遍代表性的業(yè)主大會有一定難度。個別開發(fā)企業(yè)不愿放棄前期物業(yè)管理利益，一些小區(qū)成立業(yè)主委員會遇到一定阻力。已經(jīng)成立的業(yè)主委員會缺乏規(guī)范管理，不能很好代表業(yè)主利益，個別業(yè)主委員會存在超越職權(quán)、濫用職權(quán)問題，損害業(yè)主合法權(quán)益。

（二）政府職能部門齊抓共管局面尚未完全形成

各相關(guān)部門齊抓共管的物業(yè)管理體制尚未完全形成，尤其是物業(yè)執(zhí)法進(jìn)小區(qū)尚未落到實處。街道、社區(qū)還存在怕麻煩、不愿管的心態(tài)，在人員配備、專業(yè)要求等方面還有一定差距，工作職能尚未完全發(fā)揮。

（三）物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)水平不高

物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批取消后，政府監(jiān)管手段有所弱化，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的檢查考核體系剛剛建立，作用尚未完全發(fā)揮，物業(yè)企業(yè)服務(wù)和經(jīng)營水平參差不齊。

（四）住宅小區(qū)開發(fā)遺留問題較多

住宅小區(qū)竣工綜合驗收把關(guān)不嚴(yán)，開發(fā)建設(shè)遺留問題較多，許多開發(fā)建設(shè)遺留問題在保質(zhì)期內(nèi)沒有解決，在物業(yè)管理階段集中爆發(fā)，轉(zhuǎn)嫁為物業(yè)管理問題，造成后續(xù)物業(yè)服務(wù)糾紛不斷。

（五）業(yè)主繳費和責(zé)任意識不強

物業(yè)小區(qū)尤其是棄管小區(qū)改造后普遍存在收費難問題，業(yè)主缺乏主體意識，知法懂法守法意識有待加強。有的業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)行為稍有不滿，就拒絕繳納物業(yè)費，形成了物業(yè)收費差、服務(wù)水平低的惡性循環(huán)。

四、下步工作安排

針對物業(yè)管理工作中存在的問題，市政府將出臺《關(guān)于加強我市物業(yè)管理工作的實施意見》，全力提升物業(yè)服務(wù)整體水平。

（一）健全物業(yè)管理體制

1.壓實物業(yè)管理工作職責(zé)。按照“條塊結(jié)合、屬地管理、行業(yè)監(jiān)管”的原則，強化轄區(qū)人民政府屬地管理職責(zé)以及各級住建部門、相關(guān)職能部門在物業(yè)建設(shè)、運行管理等方面的行業(yè)監(jiān)管和行政執(zhí)法職責(zé)，由市住建局牽頭編制物業(yè)管理各方主體責(zé)任清單，進(jìn)一步明確和細(xì)化職責(zé)分工、明晰管理邊界。

2.做實住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。根據(jù)市政府辦公室《關(guān)于建立物業(yè)管理聯(lián)席會議的通知》，做實市、縣（區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）三級住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議，明確聯(lián)席會議工作職責(zé)，完善日常工作制度，推動聯(lián)席會議辦公室常態(tài)化運作，及時牽頭協(xié)調(diào)解決住宅小區(qū)中跨部門、跨領(lǐng)域問題。

3.推進(jìn)行政執(zhí)法進(jìn)小區(qū)。推進(jìn)住建、城管執(zhí)法、公安、消防、自然資源、市場監(jiān)督、衛(wèi)生監(jiān)督等部門進(jìn)入住宅小區(qū)開展行政執(zhí)法工作。加大對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，確保小區(qū)業(yè)主合法權(quán)益得到保障。推行行政執(zhí)法公示制度，在小區(qū)醒目位置公示執(zhí)法單位主要職責(zé)，切實消除小區(qū)執(zhí)法死角，解決行政執(zhí)法最后一公里問題。

（二）加強住宅小區(qū)前期物業(yè)管理

1.加強物業(yè)管理招投標(biāo)監(jiān)管。督促建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事前期物業(yè)服務(wù)的，必須經(jīng)過公開招標(biāo)。在申請辦理商品房預(yù)售許可證或商品房現(xiàn)售備案前，到縣（區(qū)）住建局認(rèn)定前期物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，并在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的十日前，向物業(yè)所在地的縣區(qū)住建局辦理招標(biāo)備案。

2.落實住宅小區(qū)承接查驗制度。新建物業(yè)在交付使用十五日前，應(yīng)該完成對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等承接查驗。對承接查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，由建設(shè)單位在規(guī)定時間內(nèi)落實整改，堅決杜絕缺項或“帶病”交付。要把好承接查驗關(guān)口，對未經(jīng)承接查驗的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不予備案。

3.嚴(yán)把新建商品住房交付使用核驗關(guān)口。按照盤錦市建設(shè)工程項目審批制度改革要求，督促建設(shè)單位將供水、供電、燃?xì)?、供熱、排水、通信等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施報裝提前到開工前辦理，在工程施工階段完成相關(guān)設(shè)施建設(shè)，竣工驗收時同步完成設(shè)施接入，切實提高驗收效率。進(jìn)一步落實新建商品住房交付使用核驗制度，取得《商品住房交付使用條件確認(rèn)書》后方可交付使用，從源頭解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。

（三）加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管

1.重新修訂盤錦市物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)及考核標(biāo)準(zhǔn)。按照遼寧省出臺的物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)標(biāo)桿企業(yè)評審標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我市實際，由市住建局牽頭重新修訂盤錦市物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，突出可操作性與實用性，對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行動態(tài)考核。

2.出臺前期物業(yè)收費政府指導(dǎo)價。由市發(fā)改委會同市住建局出臺前期物業(yè)收費政府指導(dǎo)價，對實行政府指導(dǎo)價的住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費實行分級定價，加快建立動態(tài)整、質(zhì)價相符的收費機制。       

3.加快物業(yè)管理信用體系建設(shè)。市住建局負(fù)責(zé)牽頭建立全市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)，組織開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信“紅黑名單”制度，完善守信聯(lián)合激勵、失信聯(lián)合懲戒機制，將信用評定結(jié)果與物業(yè)服務(wù)項目評優(yōu)和招投標(biāo)結(jié)合使用。積極扶持社會信譽好、服務(wù)質(zhì)量優(yōu)的物業(yè)企業(yè)做大做強，充分發(fā)揮品牌帶動效應(yīng)，形成優(yōu)勝劣汰的市場競爭機制。

4.發(fā)揮行業(yè)自律作用。推動成立全市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，加強行業(yè)協(xié)會建設(shè)，擴大行業(yè)協(xié)會覆蓋面，積極發(fā)揮行業(yè)協(xié)會橋梁紐帶、行業(yè)自律、正確輿論導(dǎo)向和服務(wù)企業(yè)作用。制定完善行規(guī)行約，加快推進(jìn)行業(yè)誠信體系建設(shè)，監(jiān)督會員單位遵章守約，依法經(jīng)營，誠信服務(wù)。

（四）加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導(dǎo)監(jiān)督

1.加強業(yè)主委員會建設(shè)。鼓勵符合條件的社區(qū)干部、工作人員以及機關(guān)事業(yè)單位黨員、專職網(wǎng)格員等骨干力量通過選舉進(jìn)入業(yè)委會任職。吸納有財務(wù)、安全、設(shè)備、環(huán)境管理等專業(yè)特長的業(yè)主加入業(yè)主委員會。為調(diào)動業(yè)委會成員積極性，建立業(yè)委會成員工作補貼制度，由市住建局出臺業(yè)主委員會成員發(fā)放津貼指導(dǎo)意見，根據(jù)小區(qū)公共部位經(jīng)營收入狀況確定津貼發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)業(yè)主大會討論通過，并在管理規(guī)約中予以明確。

2.強化屬地政府監(jiān)督職責(zé)。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）要督促業(yè)主委員會嚴(yán)格按照業(yè)主大會制定的議事規(guī)則和管理規(guī)約規(guī)范運作，對業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)作出的決定，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）要及時責(zé)令其限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

（五）切實解決物業(yè)管理熱點難點問題

1.破解專項維修資金繳納及使用難題。一是加大行政執(zhí)法力度，對業(yè)主未繳納維修資金開發(fā)建設(shè)單位即將房屋交付業(yè)主的依法處罰。二是建立物業(yè)專項維修資金使用綠色通道。當(dāng)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)重大隱患，危及業(yè)主人身和財產(chǎn)安全，物業(yè)企業(yè)和業(yè)委會經(jīng)協(xié)商可申請啟動綠色通道，緊急使用物業(yè)專項維修資金。三是加大懲處力度。對開發(fā)建設(shè)單位挪用、拖欠物業(yè)專項維修資金的，各級住建部門負(fù)責(zé)催繳，并追究開發(fā)建設(shè)單位的責(zé)任；對物業(yè)企業(yè)和業(yè)委會挪用、濫用物業(yè)專項維修資金的，實行一票否決，計入信用信息檔案，并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

2.強化物業(yè)管理用房建設(shè)。督促建設(shè)單位按照規(guī)定配置物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房，為物業(yè)企業(yè)管理辦公、工作人員值班值守以及存放工具材料提供必要條件。強化物業(yè)管理用房管理，自然資源行政主管部門對物業(yè)管理用房規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)進(jìn)行審查；各級住建部門對物業(yè)管理用房建筑面積、位置進(jìn)行核查；不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理不動產(chǎn)所有權(quán)登記時，在不動產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)管理用房建筑面積、位置。

主任、各位副主任、秘書長、各位委員，為滿足人民群眾對美好物業(yè)服務(wù)的需要，市政府將堅持一切以人民為中心的發(fā)展思想，以居民需求為導(dǎo)向、以改革創(chuàng)新為動力，以更加堅定的信心、更加扎實的舉措、更加過硬的作風(fēng)，擔(dān)當(dāng)作為、狠抓落實，全力推動物業(yè)管理工作再上新高，為盤錦市高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)力量。