關(guān)于《盤錦市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》修改情況和主要問(wèn)題的報(bào)告

　2018年9月28日 在盤錦市第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議上

市人大法制委主任委員劉念東 

主任、各位副主任，秘書長(zhǎng)，各位委員：

　　2018年7月26日，市八屆人大常委會(huì)第六次會(huì)議審議了市政府提請(qǐng)的《盤錦市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》（以下簡(jiǎn)稱草案）。會(huì)后，市人大法制委將草案印發(fā)市人大各專門委員會(huì)及常委會(huì)工作機(jī)構(gòu)、市有關(guān)部門和有關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)，并通過(guò)盤錦人大信息網(wǎng)、《盤錦日?qǐng)?bào)》等平臺(tái)發(fā)布公告，廣泛征求各方面意見(jiàn)。結(jié)合常委會(huì)一審情況，在征求區(qū)（縣）人大常委會(huì)意見(jiàn)建議的同時(shí)，委托區(qū)（縣）人大組織街道、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員代表進(jìn)行座談?wù){(diào)研；為更好地平衡各方面利益，委托市住建委召集部分開發(fā)建設(shè)單位召開征求意見(jiàn)座談會(huì);委托本屆人大常委會(huì)立法基層聯(lián)系點(diǎn)進(jìn)行基層調(diào)研；依據(jù)《盤錦市人大常委會(huì)立法專家顧問(wèn)咨詢規(guī)則》，適時(shí)向本屆立法專家顧問(wèn)提出咨詢，收到意見(jiàn)建議130余條。此外，還就重點(diǎn)條款征求市法學(xué)會(huì)法律專業(yè)人士意見(jiàn)建議。

　　根據(jù)征求到的各方面意見(jiàn)建議，法制委按照“立得住、行得通、真管用”的原則，對(duì)草案合法性、規(guī)范性和有效性進(jìn)行了認(rèn)真審查，反復(fù)研究、修改，提出了二次審議稿，條文總數(shù)從48條精簡(jiǎn)為41條,篇章由六章調(diào)整為七章。期間，就草案的制度設(shè)計(jì)和體例等內(nèi)容調(diào)整多次與市住建委溝通、磋商。9月17日，市人大八屆法制委員會(huì)召開全體會(huì)議，對(duì)二次審議稿進(jìn)行統(tǒng)一審議，原則通過(guò)了修改稿?，F(xiàn)將草案修改情況和主要問(wèn)題報(bào)告如下：

　　一、關(guān)于物業(yè)管理基本原則。有常委會(huì)組成人員和部分業(yè)主代表提出，在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)遵循社區(qū)治理這一原則。法制委認(rèn)為，物業(yè)管理既涉及民事法律關(guān)系，又涉及行政法律關(guān)系，立法應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)業(yè)主自治與社區(qū)治理相結(jié)合的基本原則。因此，建議在草案第三條中加入“社區(qū)治理”，以明確物業(yè)管理中業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、社區(qū)治理和政府監(jiān)管相結(jié)合的原則（二次審議稿第三條）。

　　二、關(guān)于監(jiān)督管理體制。草案第四條至第七條提出建立市，區(qū)（縣）主管部門監(jiān)督管理，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）會(huì)同管理，相關(guān)部門各負(fù)其責(zé)的四級(jí)管理體制。有常委會(huì)組成人員和街道負(fù)責(zé)人提出，這樣的制度安排仍不能完全理順職責(zé)關(guān)系，尤其是容易出現(xiàn)部門之間相互推諉現(xiàn)象。也有人大代表提出，總則部分內(nèi)容應(yīng)該提綱挈領(lǐng)，不適宜把物業(yè)管理部門具體職責(zé)放在總則內(nèi)，應(yīng)該單列一章加以規(guī)定。法制委采納了上述意見(jiàn)，把草案第一章總則部分的第四條至第七條內(nèi)容單設(shè)一章，作為增設(shè)第五章監(jiān)督管理的內(nèi)容（二次審議稿第三十二條、第三十三條、第三十四條、第三十五條）；考慮到總則部分在法規(guī)中的統(tǒng)領(lǐng)作用，增加一條概括了物業(yè)管理部門職責(zé)內(nèi)容，同時(shí)與第五章監(jiān)督管理內(nèi)容相對(duì)應(yīng)（二次審議稿第四條）；鑒于物業(yè)管理工作涉及部門較多，無(wú)法窮盡，以及目前正處于行政改革階段等因素，因此，建議增加一項(xiàng)“其他相關(guān)部門按照法律、法規(guī)規(guī)定的職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)工作”作為第七條的兜底條款涵蓋所有物業(yè)管理相關(guān)部門的職責(zé)（二次審議稿第三十五條）。

　　三、關(guān)于業(yè)主權(quán)利和首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議經(jīng)費(fèi)的籌集。草案第九條第二款對(duì)業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利作了規(guī)定。法制委認(rèn)為，上述規(guī)定表述不清晰，違反《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條的規(guī)定，鑒于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等已經(jīng)對(duì)業(yè)主權(quán)利做了細(xì)致的規(guī)定，地方性法規(guī)不宜再做重復(fù)性表述。因此，建議刪除該款，只保留草案第九條第一款內(nèi)容（二次審議稿第六條）。   

　　草案第九條第三款、第四款規(guī)定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)問(wèn)題。法制委認(rèn)為，第九條第一款內(nèi)容與第三款、第四款內(nèi)容沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，放在同一條款中不符合立法技術(shù)要求。因此，建議將草案第九條第三款、第四款單獨(dú)作為一條加以規(guī)定，內(nèi)容上也做了適當(dāng)修改和完善（二次審議稿第八條）。

　　四、關(guān)于業(yè)主委員會(huì)。在調(diào)研過(guò)程中，街道、社區(qū)負(fù)責(zé)人以及物業(yè)管理部門紛紛反映，業(yè)主委員會(huì)成員因缺乏剛性約束而侵犯業(yè)主合法權(quán)益的現(xiàn)象較為普遍，希望通過(guò)立法方式加以防范。法制委認(rèn)為，通過(guò)明確業(yè)主委員會(huì)是“自治組織”，并明確其履行職責(zé)的職務(wù)性，可以確立其法律地位，為對(duì)構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任實(shí)現(xiàn)制度嫁接，增強(qiáng)對(duì)其剛性約束。因此，建議增加“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的自治組織，履行法定職責(zé)和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)”這一規(guī)定（二次審議稿第十條）。

　　五、關(guān)于建設(shè)單位選聘前期物業(yè)企業(yè)的評(píng)估。有建設(shè)單位代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表和有關(guān)部門提出，草案第十八條“建設(shè)單位以招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事前期物業(yè)管理的,應(yīng)委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估確定”的規(guī)定，會(huì)增加開發(fā)建設(shè)單位成本，在實(shí)際操作中很難發(fā)揮有效作用。法制委認(rèn)為，目前我國(guó)對(duì)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)并沒(méi)有嚴(yán)格界定，其在法律規(guī)范、行業(yè)建設(shè)等方面仍存在諸多不足，服務(wù)質(zhì)量、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等難以保證。而且委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的主體、費(fèi)用等問(wèn)題沒(méi)有具體規(guī)定，不具有可操作性和執(zhí)行性。因此，建議刪除草案第十九條。

　　六、關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的調(diào)整。針對(duì)當(dāng)前部分物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不規(guī)范、質(zhì)價(jià)不符的現(xiàn)象，有業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)成員代表建議增加有關(guān)政府加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表也提出，物業(yè)服務(wù)價(jià)格一旦確定，后期很難調(diào)整，但是隨著物價(jià)水平和人力資源成本的提高，不隨機(jī)調(diào)整物業(yè)服務(wù)價(jià)格會(huì)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以生存，建議增加物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整機(jī)制方面的內(nèi)容。法制委采納了上述意見(jiàn)，增加“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門和價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，制訂物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)參考價(jià)格，并向社會(huì)公布。價(jià)格的調(diào)整應(yīng)當(dāng)評(píng)估論證”的內(nèi)容（二次審議稿第二十二條）。

　　七、關(guān)于物業(yè)質(zhì)量保修金。有的開發(fā)建設(shè)單位代表和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)提出，物業(yè)質(zhì)量保修金制度的設(shè)立增加了開發(fā)建設(shè)單位的經(jīng)營(yíng)成本，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。法制委認(rèn)為，草案借鑒外省立法經(jīng)驗(yàn)，在上位法的基礎(chǔ)上新增設(shè)了物業(yè)質(zhì)量保修金制度，但對(duì)交存后的物業(yè)質(zhì)量保修金如何使用、管理和監(jiān)督，草案未作具體規(guī)定，難以操作。目前存在的一些物業(yè)管理問(wèn)題是個(gè)別開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)保修期內(nèi)未履行保修責(zé)任造成的，地方性法規(guī)不適宜對(duì)個(gè)別問(wèn)題進(jìn)行調(diào)整和規(guī)定。實(shí)行物業(yè)保修金制度與目前國(guó)家倡導(dǎo)的簡(jiǎn)政放權(quán)、創(chuàng)造良好的營(yíng)商環(huán)境等原則相背離。對(duì)建設(shè)單位遺留的物業(yè)問(wèn)題，政府有關(guān)部門可以通過(guò)事前、事中和事后的行政手段加以制約和監(jiān)管。因此，建議刪除草案第三十一條、第三十二條、第三十三條、第三十四條和第四十六條。

　　八、關(guān)于物業(yè)專項(xiàng)維修資金。有常委會(huì)組成人員和物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表認(rèn)為，草案為專項(xiàng)維修資金緊急使用設(shè)置“綠色通道”很有必要，但是，增加委托機(jī)構(gòu)或單位認(rèn)定的工作環(huán)節(jié)反而不能起到“綠色通道”的作用，違背立法本意。法制委認(rèn)為，為了滿足物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)急高效安全使用，應(yīng)當(dāng)對(duì)條款進(jìn)行優(yōu)化，清除制度障礙。因此，建議刪除草案第三十九條。另，草案第三十五條、第三十六條、第三十七條和第四十二條，在內(nèi)容上存在與上位法沖突或者重復(fù)表述等問(wèn)題。因此，法制委建議刪除草案第三十五條、第三十六條、第三十七條和第四十二條。

　　此外，還對(duì)草案的條款順序和其他文字作了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和修改。

　　物業(yè)管理是重要的民生立法，“物業(yè)管理委員會(huì)”和“商品住房交付使用條件確認(rèn)書”等制度是起草部門借鑒其他省、市的先進(jìn)做法所創(chuàng)設(shè)的，無(wú)論對(duì)于盤錦，還是全國(guó)大部分城市來(lái)說(shuō)都是新生事物。為保證立法質(zhì)量，法制委建議，在提請(qǐng)常委會(huì)本次會(huì)議審議后，根據(jù)常委會(huì)審議意見(jiàn)，對(duì)上述問(wèn)題作再進(jìn)一步的調(diào)研、論證、修改。

　　以上報(bào)告和《盤錦市物業(yè)管理?xiàng)l例（二次審議稿）》，請(qǐng)予審議。